盛京剑客

还有倒计时一个星期，五大行（工农中建邮）就批量转LPR了。

按照我一贯的风格，不废话，上要点：

一、今后基准是5年LPR，每年年初取上一年12月的作为基准，收你的房贷。如图：

2019年12月，5年LPR是4.8%（请记住这个数字）

注：LPR是什么鬼？

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

二、怎么计算加点？

上面那个4.8%是2019年12月的LPR利率，用你现在的房贷利率减4.8%，就是加点。

比如你的房贷利率是4.9%（刚好是央行基准利率），那么你的加点就是：4.9%-4.8%=0.1%

如果你房贷是1.1倍的利率，也就是4.9%*1.1=5.39%，那么你的加点是：

5.39%-4.8%=0.59%

如果你房贷是九折的利率，也就是4.9%*0.9=4.41%，那么你的加点是：

4.41%-4.8%=-0.39%（请注意，加点可以是负数）

如图：图中就是加点0.1%的情况

三、加点怎么用？

算出了这个加点，今后每年年初利率变化后，你就按LPR利率（上一年12月的）+加点来交房贷。

假设直到2020年12月份，5年LPR仍然为现在的4.65%，那么2021年上面算过的三种情况利率如下：

加点0.1%的： 4.65+0.1 =4.75%

加点0.59% 的： 4.65+0.59=5.24%

加点-0.39%的： 4.65-0.39=4.26%

这个加点算法将伴随你的贷款终身，直到还完钱。

四、加点算法，是怎样鸡贼的？

如果你稍微动动脑子，就会发现，这个算法多少是有些鸡贼的。

A.首先稳稳赚了0.1%的差价

很明显央行基准是4.9%，而LPR基准是4.8%，既然您银行诚心诚意的给咱转换LPR，直接给4.8%就得了，何必还加0.1%加回来？

我在商场买双鞋1000元，一个星期后商场搞活动降价到800元，我可以顺利的找回差价200元，商家没二话。

为什么到了您这里，您银行从4.9%主动降价到4.8%，还需要我终身的交上0.1%的差价？道理何在？诚意又何在？

B.乘法变加法，你能算过银行？

如果未来LPR持续走低，加点的百分比将升高。

很明显，以前按倍率算（1.1倍、1.2倍），是乘法；现在按加点算，是加法。如果未来LPR持续走低，加点的百分比将升高。

假设未来的LPR降到4%

那么之前1.1倍的利率是：4%+0.59%=4.59%

如果假设没有LPR这个东西，还是按照老合同，银行只能收到1.1倍的利率，也就是：4.4%

采用了加点后，从乘法百分比变成了加法，银行就比老合同多赚了0.19%

因为0.59%这个加点的基准是4.8%与4.9%，而假设今后LPR降低，0.59%不变，0.59%的占比就相应变大。

4.59% 除以 4%=1.1475

什么意思？

就是说1.1倍利率变成了1.15倍利率呗~~~

五、到底选哪个？取决于你的偏好，而不是对长期的预测。

我看了一些文章，建议选这个建议选那个。

又预测这个利率，那个经济的。分析的口吐白沫，言之凿凿。

你能预测30年的利率走势？真能吹牛逼啊~~你咋不上天？

我看哪，就是凑字数呢~~

到底选那个？其实取决于你的风险偏好和利率高低的现状。

a.如果你极端厌恶利率的波动（今年少，明年多，受不了），固定的利率即使很高，你也愿意，你就选固定好了；

b.如果你对利率的波动特别不敏感，不想费脑细胞，你就顺势选LPR好了。

c.如果你对利率的波动能接受，但之前的利率较高，改LPR后目前能低不少，相信不用说，你自己就选择LPR了；

d.如果你对利率的波动也能接受，但自己的利率不高，改不改没什么区别，那就选哪个都行。

我画了一个可行域的图。在厌恶波动大小和当前利率大小之间进行权衡取舍。

相信您能做好自己的选择。

六、摆正自己的位置，这类事儿别想着占便宜

作为韭菜，要认清自己的位置。这类事情，你无论怎么折腾都是占不到便宜的。

你选固定。今后如果LPR一直走低，你没占到便宜。

你选LPR。今后如果LPR大幅上行，你吃了亏。

这就像养猪场里的猪，主人给了猪两种选择：1.是电死；2.是被刀抹脖子。猪每天都在讨论到底哪种好~~结果猪迟迟不选。
主人急了，强制都电死，谁不选电死的请年底前站出来。于是猪又开始讨论是不是该年底前站出来~~

批量转LPR，和Internal circulation有关。上面判断未来几年，利率会走低。这样，韭菜会少交些房贷，有利于消费。

对启动Internal circulation有好处，对稳定楼市也有好处。

至于长期来看你是能省钱还是多花钱，不知道，得看命。

七、如果你确实不知道怎么办，对金融、经济一脸蒙，我劝你还是从了吧。

就随大流，批量转，躺尸，什么也不用动。

一来，未来一段时间LPR利率大概率不会太高，你也尝尝甜头，哪怕就几天也好；

二来，随大流安全感高，要不爽大家都不爽，以后骂街人也多些；

三来，你没有自己操作，是银行批量的、强加于你的，你没有负罪感，没有什么是一句：“都是他们背着我干的~~”解决不了的！

有的人担心未来通胀，LPR会大幅上升，什么升到10%~20%

我劝你别担心，如果真的是这样，你多交的2000元，可能到时候只能买碗面条。

而目前的LPR降低，省下的200元却能买10碗面条。

还是那句话：

“长期来看，我们都死了” ——约翰·梅纳德·凯恩斯

全文完